S'inspirer des entreprises et réussir son investissement

Améliorer le rendement de son affaire est l’objectif principal de tout investisseur. Une bonne nouvelle pour nous, c’est également l’objectif principal de toute entreprise ! De nombreux acteurs du monde de l’entreprise font des recherches au quotidien pour en améliorer le rendement. A nous, investisseurs, d’être malin et de nous servir des principes de stratégie d’entreprise pour améliorer notre cash-flow et notre plus-value.


Quel est le procédé principal utilisé au sein d’une entreprise lorsqu’elle souhaite améliorer ses chiffres ? Elle fait ce qu’on appelle une étude de chaîne de valeur. 

Une étude de chaîne de valeur d’une entreprise est une étude des activités clés de l’entreprise dans le but d’en améliorer le rendement. Deux grands axes ressortent de ce genre d’analyse :
1.    Produire une qualité équivalente à la concurrence mais pour un cout moins élevé
2.    Produire une meilleure qualité que la concurrence pour une revente à un coût supérieur

Afin de choisir l’une ou l’autre des stratégies (bien entendu, ces deux stratégies se croisent), il est essentiel d’analyser la chaîne de valeur. Ainsi, dans un premier temps, il est primordial d’identifier les éléments ou les tâches qu’on maîtrise et ceux qu’on ne maîtrise pas et qu’il faudra alors sous-traiter (ou faire le choix de monter en compétences).

La personne à l’origine de ce terme chaîne de valeur est Michael Porter (professeur de stratégie d'entreprise chez Harvard). Il a identifié :

-    5 activités primaires :
         o    Logistique amont : ensemble des matériaux pour la rénovation du bien immobilier. Ça peut être le parquet, la peinture… Il y a également l’achat du bien à rénover, à mettre en exploitation.
         o    Exploitation : Il s’agit de transformer la matière première en produit. Ici, la matière première est d'une part les matériaux mais aussi le bien immobilier. La transformation du bien en produit "vendable" ou "louable" est en général fait par les artisans. Mais c'est aussi le travail des architectes, décorateurs, etc.
         o    Logistique aval : il s’agit de la mise à disposition des services au client. Dans cette logistique, nous allons retrouver notamment les agences immobilières.
         o    Marketing/ventes : c’est le pôle qui détermine la politique de prix, l’image de marque. Souvent, ce poste est fait par l’investisseur lui-même en étudiant son marché et en choisissant sa cible.
         o    Services : Ce sont tous les services que vous proposez après la transaction (c’est valable pour la location où vous pouvez installer internet dans le logement par exemple).

-    4 activités de soutien :
         o    Infrastructures : rassemble les activités économiques et financières. Nous aurons ici l’expert-comptable, l’avocat fiscaliste, la banque, etc.
         o    Ressources humaines : cela comprend la politique d’embauche, de salaires. Pour beaucoup d’investisseur, cette activité n’a pas lieu d’être. Mais si vous passez en société et que vous avez beaucoup de biens à gérer. Embaucher une assistante peut s’avérer primordiale, auquel cas ce pôle intervient.
         o    Technologie : il s’agit d’avoir recours à la technologie pour améliorer les activités primaires (exemple : avoir recours à une plateforme qui regroupe les artisans de confiance. Si tu en cherches une, je t'incite à aller voir sur le site MonCercleImmo)
         o    Approvisionnement : il s’agit de l’optimisation de la logistique amont et donc de l’acquisition et l'approvisionnement des matériaux. Dans une période post covid et avec la crise actuelle en Ukraine, cet axe est devenu particulièrement important.

L’ensemble de ces éléments résume l’activité de l’entreprise et donc ce qui en ressort, c'est le rendement et donc la marge.

Dans notre cas, ce qui va résulter de tous ces postes, c’est le cash-flow ou la marge à la revente.

Au delà de chercher à optimiser la marge, cette liste permet d'avoir une approche quasi exhaustive des activités liées à l'investissement. Il est donc intéressant de s'attarder sur cette liste afin de construire son projet.

Alors voici un petit exercice pour toi : quels sont les éléments dont tu peux ou veux t’occuper et quels sont les éléments que tu externalises ? Bien évidemment, à chaque fois que tu externalises, tu diminues ta marge mais tu augmentes ton temps disponible pour d'autres tâches. C’est donc un calcul à faire. Souvent, il est pertinent de se demander comment ou combien on valorise le temps passé sur autre chose. Aussi, si tu as des difficultés à identifier tous ces postes, c’est peut être que tu n’es pas suffisamment formé. Je t’invite alors à te former, tu trouveras ici un lien vers le site de formation de Christopher Wangen qui t'aidera à appréhender l'ensemble des métiers et des étapes nécessaires à la réussite de tout investissement immobilier 

Dans la gestion de FFR Patrimoine, nous gérons donc l’ensemble de ces postes afin de nous assurer d’optimiser les coûts et donc la marge dégagée. Cette étude est absolument primordiale afin de s’assurer de la pérennité de l’activité et c’est pourquoi il nous a semblé aujourd’hui important de t’en parler.

Il y a, à ce propos, un élément que parfois on est obligé d’externaliser, c’est le financement (pour rappel, c’est dans la partie « infrastructure »). Si les banques ne te financent pas, tu peux alors passer par FFR Patrimoine. Nous pourrons alors, si ton affaire est bonne, la financer (tu peux nous envoyer ton affaire ICI).